Как купить жилье в Азербайджане?

Жилищная проблема в Азербайджане сохраняет актуальность с советских времен. В 90-е годы прошлого века граждане страны решали эту проблему в основном за счет средств, заработанных за рубежом, в том числе в России, и могли купить дом только за наличные. После 2000 года ситуация начала меняться. Появились различные механизмы покупки жилья, предлагаемые как государством, так и частным сектором. Теперь, чтобы стать хозяином квартиры, достаточно иметь первоначальный взнос в размере 20-30% от ее стоимости, а оставшуюся сумму можно выплачивать в течение 5-30 лет.

Ипотечный кредит по государственной линии

Самый выгодный механизм покупки жилья в Азербайджане - ипотечный кредит по гослинии. Кредиты такого типа выдаются в стране с 2006 года, и на сегодняшний день государство выдало более 1,9 млрд манатов на покупку 35,6 тыс. квартир. Ипотечные кредиты делятся на обычные и социальные. Разница в максимальной сумме, гарантиях и годовой процентной ставке. То есть максимальная сумма для льготных слоев населения - 100 тысяч манатов, нельготных - 150 тысяч манатов. Максимальный срок составляет 30 лет и 25 лет, а верхний предел годовой процентной ставки - 4% и 8% соответственно. В Ипотечном и кредитно-гарантийном фонде заявляют, что в Азербайджане действуют самые выгодные условия ипотечного кредитования для граждан по сравнению со странами СНГ. Например, в России годовая процентная ставка по ипотечным кредитам начинается от 6%, а в Казахстане - от 13%.

Госкредиты также предоставляется для покупки квартир в так называемых "социальных домах", предлагаемых Государственным агентством жилищного строительства (MİDA). Цена на эти квартиры, как правило, на 5-10% ниже обычных.

Ипотека на собственные средства банков

В связи с успешным механизмом государственного ипотечного кредитования в Азербайджане коммерческие банки страны проявляют интерес к выдаче ипотеки за счет собственных средств. Но этот продукт доступен только в 5 из 26 банков, а годовая процентная ставка относительно высока по сравнению с государственной ипотекой - в пределах 9-15%. Максимальная сумма ипотечного кредита на коммерческих условиях достигает нескольких сотен тысяч манатов, а максимальный срок может составлять до 25 лет.

Внутренние кредиты строительных компаний

Кредиты такого типа выдаются в среднем под 10% годовых, максимум на 20 лет. На сумму, как правило, нет ограничений.

Аренда жилья с правом выкупа

Еще одним предлагаемым государством механизмом приобретения жилья в Азербайджане является аренда жилья с правом выкупа. Так, квартиры, находящиеся на балансе Ипотечного и кредитно-гарантийного фонда, можно арендовать в течение 24 лет, и в итоге стать владельцем. Граждане должны внести предоплату в размере 4% (арендная плата в течение одного года) итоговой стоимости жилья. В отличие от ипотечных кредитов, здесь гражданин может делать выбор только между предложенными фондом квартирами. Кроме того, квартира переходит в собственность арендатора только по истечении срока аренды, то есть выписка выдается не сразу.

Возможности механизмов ограничены

Еще в 2016 году правительство заявляло, что за год в стране возникает спрос на 30 тыс. новых квартир, говорит экономист-эксперт Рашад Гасанов. По независимым оценкам, этот спрос больше. 70-80% молодоженов в Азербайджане имеют жилищную проблему. Кроме того, если учесть спрос, возникающий под влиянием урбанизации и внутренней миграции, цифра превысит 60 тысяч. Фонд же на сегодняшний день выдал около 36 тыс. ипотечных кредитов.

На сегодняшний день минимальный первоначальный взнос для обычных ипотечных кредитов был установлен в размере 15%, льготных ипотечных кредитов - в 10%. Воспользовавшись этим, банки сегодня требуют внесения первоначального взноса до 30% от стоимости жилья как по обычной, так и по льготной ипотеке. Банки, требующие меньшую сумму первоначального взноса, делают это под гарантии государства. Можно было бы корректировать проценты по первоначальному взносу в пределах 15-20% при условии сохранения "максимального предела".

Кроме того, в 2005-2014 годах годовая процентная ставка по ипотечным кредитам могла показаться привлекательной. В то время цены на недвижимость в долларах стремительно росли. В результате дополнительные 10-12%, уплаченные за жилье, оказывались ниже по сравнению с темпами роста цен на недвижимость. Сейчас ситуация иная. Темпы роста цен на рынке недвижимости невысокие, в некоторых случаях наблюдается снижение. Учитывая это, снижение ставок является важным фактором, который повысит привлекательность кредитов".

Желательно улучшить механизм аренды жилья с правом выкупа

Гасанов cчитает, что механизм аренды жилья с правом выкупа в Азербайджане также можно улучшить: квартиры, сдаваемые в аренду, очень дорогие: "Это объясняют приобретением жилья на первичном рынке. Неужели квартиры нельзя купить дешевле на вторичном рынке? Кроме того, гражданин даже не имеет права выбирать жилье. В этом направлении должен быть осуществлен ряд изменений. В первую очередь, покупатель жилья должен иметь право выбора квартиры, аналогично покупке в ипотеку. А фонду следует уже определить параметры. Выбирая местоположение квартиры, человек также может оптимизировать свои собственные дорожные транспортные и другие расходы. Направляя эти средства на ежемесячную оплату аренды, можно значительно снизить финансовое бремя. При этом площадь арендуемого жилья не должна превышать 100 квадратных метров при условии нахождения вне центра”.

Существующие механизмы успешны

Эксперт по вопросам недвижимости Эльнур Фарзалиев, напротив, считает, что существующие механизмы приобретения жилья успешны. Механизм аренды жилья, по его мнению, особенно актуален для тех, у кого мало средств на руках: “Цены на дома в Азербайджане достаточно высоки, поэтому не каждый может купить дом на наличные. В частном секторе требуют 40-50% первоначального взноса, а ежемесячная оплата составляет несколько тысяч манатов. Именно поэтому для людей со средним достатком механизм аренды жилья – лучшая возможность приобрести квартиру.

Цены на квартиры, предлагаемые в аренду, на 20% ниже, чем цены на предлагаемые на рынке новые квартиры. Кроме того, Ипотечный и кредитно-гарантийный фонд включил в свой баланс квартиры в зданиях, построенных после 2013 года. Помимо этого, они полностью отремонтированы. На квартиры оформляется право собственности, а, самое главное, они застрахованы. Другой момент, свидетельствующий о социальном характере проекта, заключается в том, что цены, установленные в прошлом году на предлагаемое жилье, остались неизменными и в этом году, несмотря на рост цен на рынке недвижимости в течение года. В итоге всего за год через этот механизм была решена жилищная проблема 1 000 семей".